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楼主 |
发表于 2018-5-9 18:48
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| 来自江苏
举 报 信
尊敬的江苏省物价局孔祥平局长您好：
我是江苏省滨海县博士苑小区业主（7-802）沈向阳（手机号18914687829），也是小区业主委员会主任；自去年开始，特别是今年二月份以来；小区广大业主为了把我们小区打造成滨海北区最美小区，全力创建文明示范小区，业主们积极踊跃按照国家有关物业管理条例规定，排除千险万难，克服重重困难和阻力，千辛万苦依法成立了业委会；一切阻力和困难的来源就是滨海县博士苑小区的开发商（江苏联华置业有限公司）。
博士苑小区想要打造出滨海北区最美小区和创建文明示范小区，公共基础设施尤为重要，特别表现在我们小区的一期排水问题、绿化问题、智能化问题、房体质量问题、偷工减料问题、违法乱收费问题等等。这些问题一直在我们小区没有解决，和开发商沟通多次也无效，这也是开发商百般抵制小区成立业委会的根本目的。
今天向您主要汇报的是有关于博士苑小区开发商（江苏联华置业有限公司）强迫业主签订代封阳台申请书（也有很多业主没有签订代封阳台申请书），强行收取封阳台费，偷工减料不按照图纸施工，不安装阳台移门和房内隔墙问题；依照《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第十条“一价清”规定，开发商和部分业主之间签订的代封阳台协议不具备法律效果，此行为只是开发商为了给自己的违法犯罪行为戴上所谓的合法帽子。您在江苏省政风热线11月15日的讲话中明确指出：所有的商品房价格最起码两条，第一就是在标识的房价之外，不得加收任何其他费用。第二，开发商在销售商品房的过程之中，不得指定或强制购房人接受其他服务，收其费用；另外淮安一位听众在当地一个叫做金汇广场的楼盘买房时，被强制要求缴纳5万块钱，其中有3万块的“服务费”，还有2万块的“工程方转让费”，不交钱就不卖。开发商还要求他签了一份“服务费确认单”，上面写的是业主自愿交纳。这种形式和博士苑的开发商违反行为一模一样。
滨海县博士苑小区一共是两千一百多套，目前已交付业主的是1699户，四期还有四百多套因为开发商社会诚信欺诈债犯罪行为被法院暂封；每一户已拿房业主几乎都被开发商强行收取封阳台费2900元/户（复合式顶楼5800元/户）业主不交封阳台费，就拿不到新房钥匙；聚少积多，开发商非法收取封阳台费数额特别巨大；且施工图纸上每一户阳台都是要有阳台移门的，开发商偷工减料不安装阳台移门，也没有告知广大业主、也没有将未安装阳台移门费用退还业主，业主在后期装修中，每户最少要多开支阳台移门费用3000元以上，聚少积多，开发商非法获取偷工减料阳台移门费数额特别巨大；开发商违反高层住宅小区建设设计标准和施工质量技术要求，偷工减料，恶意减少隔墙施工，短斤少两，致使业主在后期装修过程中增加隔墙成本费不低于3000元/户，聚少积多，开发商非法获取封房体内部隔墙费数额特别巨大。
四期被人民法院暂封四百多套房子的阳台施工备案也都是非封闭，但现在已经都封闭的情况下，是将来和购买方继续强行签订代封阳台协议，再强行收取封阳台费，还是免费赠送于将来的购买者？其实开发商的违法行为很简单，不管是买的期房还是现房，博士苑的阳台封闭由不得业主说了算，这是开发商有计划、有预谋的犯罪行为。
滨海县博士苑小区广大业主在维护自身合法权益过程中，举步维艰，在认真学习了2017年11月15日您在江苏省政风热线讲话精神后，我们全体业主看到了希望，恳请孔局长为我们博士苑全体业主伸张正义，万分感激。
敬呈
举报人：沈向阳
2017年12月30日
滨 海 县 物 价 局
关于江苏省物价局苏价举[2018]1号转办件
调查处理情况的回复
滨价举复[2018]1号
沈向阳先生：您好！
接江苏省物价局转来,您于2018年1月2日向江苏省物价局举报滨海县博士苑小区开发商江苏联华置业有限公司（以下简称联华置业）“强迫业主签订代封阳台申请书（也有很多业主没有签订代封阳台申请书），强行收取封阳台费，偷工减料不按照图纸施工，不安装阳台移门和房内隔墙的问题。”的举报件后,我局十分重视,即组成调查组开展调查。由于在我们调查期间，出现居住在博士苑小区的业主就与您举报的同一问题，向滨海县人民法院提起“民事诉讼”，人民法院受理此诉讼。为了最大化的保护消费者权益，法院裁决结果最具权威性，因此我们边调查边等待法院的裁决。截止现在得到的结果是业主撤诉。现将调查处理情况回复如下:
现将我局调查情况反馈与您: 关于你所举报的博士苑小区开发商联华置业封闭阳台强行收取封阳台费的问题属价格主管部门管辖。关于博士苑小区封闭阳台是否合规，滨海县住建局2017年8月25日在《滨海论坛》上给您的回复中明确：关于封闭阳台问题，由于临近小区的财富中心业主装修时阳台未封闭，有一小男孩从阳台口坠亡。而且业主拿房后阳台都会自行封闭，样式和颜色差别较大，会影响整个小区的形象，根据和规划部门协商后代为封闭，并与业主签有代封阳台协议。在我们的调查中发现2012年5月30日“江苏铭城建筑设计院” 对联华置业开发的滨海博士苑小区1#-16#楼进行了部分项目设计修改并下发了“设计修改补充通知”：为了避免住户自封阳台花样百出、不协调，影响立面整体效果的问题，经建设单位要求，我院同意将阳台作统一封闭处理，原阳台移门修改为用户自理（设计号：M12027 修改编号：建修-10）。2012年6月30日由江苏沪港装饰有限公司承接滨海县博士苑小区1#-16#楼阳台塑钢窗封闭工程。根据《江苏省2009建设工程费用定额》、江苏省住房和城乡建设厅《关于调整建筑、装饰、安装、市政、修缮加固、城市轨道交通、仿古建筑及园林工程预算工资单价的通知》【苏建价[2011]812号】规定预算工资单价标准计算增加阳台封闭塑钢窗金额4847.22元,核减阳台内塑钢门金额1709.20元, 净增阳台封闭金额3138.02元, 实际房价外收取购房户阳台封闭工本费2900元。因此, 博士苑小区开发商联华置业封闭阳台属建设项目的正常增减项, 所支出的阳台封闭工本费没有计入前期商品房建设成本。
在你提供的相关材料中也载明了封闭阳台的相关事宜:1、购房者合同的附件三: 装潢、设备标准笫八项阳台: 非封闭, 按规划部门要求临街阳台必须统一封闭, 代收封阳台成本费2900元, 其他住户阳台如需封闭, 需按物业统一规定执行;2、《会签单》中的合同约定付款明细中注明“代封阳台2900元”的具体事项, 并经购房户签字确认。根据江苏省物价局《关于严格执行商品住房销售“一价清” 制度的通知》笫三条“房地产开发经营企业对于无法纳入房价成本的极个别项目收费, 必须主动公示和向购房者说明原因并在合同中约定” 的规定。江苏联华置业有限公司封闭阳台收取成本费的行为, 不违反江苏省物价局“一价清” 制度。
我们在调查中也证实和发现了江苏联华置业有限公司在博士苑小区封闭阳台中存在下列情况和问题:
一、阳台封闭成本费3138.02元, 实际房价外收取购房户阳台封闭工本费2900元, 并未从中渔利。
二、阳台封闭后, 计价面积并未按照《江苏省地方标准j11973-2012房屋面积测算技术规程》4.1一般规定6挑楼、全封闭的阳台面积, 按其外围水平投影计算全面积, 仍以原设计非封闭阳台的一半面积计算, 从中看出开发商封闭阳台并非以盈利为目的。
三、开发商按规划规范, 经规划部门同意, 修改设计, 实施建设项目增减,是在购房合同签订前, 无需征得购房户同意并签订“代封阳台申请书”。
调查中也发现了江苏联华置业有限公司在博士苑小区销售中存在未按规定明码标价, 未能将封闭阳台费用统一归类到相关因素一览表中, 对此我们将依据《江苏省商品房销售明码标价实施细则》和《价格违法行为行政处罚规定》，对该公司的行为，处以罚款5000元。
如对本处理结果不服，可以在接到本回复之日起六十日内，向盐城市物价局或滨海县人民政府申请行政复议，或者在接到本告知书之日起六个月内，依法提起行政诉讼。感谢您对价格工作的关心与支持。
特此回复
2018年4月26日
滨海县物价局避重就轻，依然袒护博士苑小区开发商（江苏联华置业有限公司）严重违法乱收费行为，对于近几个月来小区四期销售中强制捆绑销售地下自行车库不予调查。
江苏省物价局关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知：第三条、房地产开发经营企业必须严格执行上述商品房销售明码标价规定和商品住房销售“一价清”制度，争当价格诚信守法经营企业，自觉地规范房价行为，提高房价构成透明度，让购房者明明白白买房；在合同成交价格之外不得收取其他费用；对于无法纳入房价成本的极个别项目收费，必须主动公示和向购房者说明原因并在合同中约定，同时向当地价格主管部门报备。滨海县物价局依照这个规定，刻意说明博士苑开发商违法乱收费是符合对于无法纳入房价成本的极个别项目收费的定义，请问滨海县物价局，博士苑小区开发商封闭阳台属于无法纳入房价成本的构成条件吗？小学生都可以依据阳台长宽高计算出平方，依照当年的材料价格，核算出封闭阳台的成本；显然滨海县物价局利用这个条款认定江苏联华置业有限公司不违反“一价清”制度很可可笑，根本就是胡说八道、行政不作为，甚至是在故意掩盖、避重就轻，帮助违法开发商（联华置业）逃避法律责任。
其实很醒目，滨海县物价部门回复阳台已经在2012年5月30日设计变更为封闭阳台，阳台移门也设计变更，那么，按照《商品房销售管理办法》第二十四条，开发公司应该书面告知购房者，开发商未告知，违反规定，且这项设计变更所产生的成本费用是要购房者承担，就更没有理由不书面通知所有购房者；既然阳台及阳台移门设计变更了，那么在后期销售过程中，和购房者签订购房合同中，阳台依然定性为非封闭，按照合同法规定，开发商违约，应该承担违约责任。全封闭阳台或者半封闭阳台，按照住建部编号为GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》规定：建筑物阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台，均按其水平投影面积的1/2计算，阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
按照江苏省执行《江苏省商品房明码标价实施细则》一价清制度通知第三条款规定，开发商在后期建设过程中对于无法纳入房价成本的极个别项目收费，必须主动公示并向购房者说明原因，我认为封闭阳台的成本小学生都可以计算的出来，不属于无法纳入房价成本，又不是计算不出来的不可预知项目。所以非常肯定的认定，滨海县博士苑小区开发商（江苏联华置业）依然违反《江苏省商品房明码标价实施细则》一价清制度，滨海县物价局以建筑施工中无法纳入房价成本的条款定性为正常的增减项，很牵强的；实质是在为违法企业打掩护。
简单的说，我们和违法企业签订的购房合同中约定阳台/非封闭，联华置业违约，如果设计和规划部门变更了，按照合同法是大法的原则，以合同约定为准，且我们合同当中附件三第八点是这样约定的：阳台:/非封闭, 按规划部门要求临街阳台必须统一封闭, 代收封阳台成本费2900元/户, 其他住户阳台如需封闭, 需按物业统一规定执行;合同当中依然只是对临街楼栋说明有规划部门统一要求，其他楼栋并没有规划部门强制性规定。违法开发企业（江苏联华置业有限公司）违反合同约定，依法应当承担违约责任。
依据《中华人民共和国民法通则》的规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，包括占有权、使用权、收益权和处分权四项权能.
综上所述，滨海县物价局、滨价举复[2018]1号，三点回复意见都不符合法律规定。
一、违法开发企业（联华置业）擅自封闭阳台，违反购房合同约定，依法联华置业自行承担封闭阳台成本，承担违约法律责任。
二、依照住建部编号为GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》规定：建筑物阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台，均按其水平投影面积的1/2计算，阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
三、开发企业设计缺陷，实际建筑质量标准高层住宅小区就必须设计为封闭阳台，更改设计变更所产生的成本就应该是开发商承担，按照《商品房销售管理办法》第二十四条，开发公司应该书面告知购房者，开发商未告知，违反规定。既然设计变更为，那么在后期销售过程中，和购房者签订购房合同中，阳台依然定性为非封闭，按照合同法规定，开发商违约，应当承担法律责任。
其实这个案件非常清楚，开发商设计阳台费封闭，然后可能私下变更设计，但是在和购房者签商品房买卖合同时候，依然把阳台合同定为非封闭，在签购房合同或者交房时候，逼迫业主签订代封阳台申请书，造成业主申请开发商封闭阳台的假象，要求购房者交纳封阳台费，不然就拿不到房钥匙。这原本就是个陷井。违法企业（江苏联华置业有限公司）绞尽脑汁千算万算，还是步步漏洞百出，最最简单的就是依照购房合同约定，阳台/非封闭和2012年5月30日设计院变更设计牛群不对马嘴；合同约定阳台非封闭，开发商现在统一封闭了，除临街楼有规划部门强制要求必须封闭阳台，收封阳台成本费2900/户，其他楼栋并没有规划部门要求或者说明有设计变更；和所谓的2012年5月30日设计变更根本对不上号。按照合同，江苏联华置业有限公司已经违约，依法承担违约责任。
下面两个案例仅供参考：
封阳台惹出的交房纠纷
2014-02-25 09:26封阳台惹出的交房纠纷
房地产开发商未经业主允许，擅自为房子封阳台，在交房时却要求加收业主2000元/户，否则不交钥匙。
近日，家住枣阳的消费者谢先生遇到件头疼的事。
2013年，谢先生在枣阳市万通新城小区全款购买了一套商品房。在近日交房时，开发商却要多收取2000元费用，如不交就不给钥匙。开发商称，在建房时为业主在阳台上安装了封闭玻璃，所以要加收2000元费用。谢先生认为封闭阳台应该属房屋购买范畴，如果不属购买范畴，开发商在安装时应该经房主同意，而谢先生在不知情的情况下“被安装”，又被索要费用，属于强制消费。在多次与开发商沟通未果后，谢先生将该情况投诉至枣阳市消委。
接到投诉后，消委工作人员与开发商取得联系，告知此举属于强制消费，构成违法行为。经过多次做工作，开发商最终同意在不收取任何费用的情况下给谢先生新房钥匙。
2012年8月，原告黄某与被告常熟某房地产开发商签订商品房买卖合同，购买了一套80多平米的普通住房。2014年12月底当原告黄某兴冲冲去拿房时，发现该房屋阳台为封闭式阳台，与购房合同约定的非封闭式阳台不符，认为非封闭式阳台按一半的面积计入总面积，由于被告交付的房屋阳台为封闭式阳台，导致房屋总面积多计入3.4平方米，故诉至江苏常熟市法院要求被告承担违约责任，赔偿原告10万元。被告则认为原告购买的房屋本身设计为封闭式阳台且已经告知原告，是被告工作人员误填为非封闭式阳台，但被告未向法院提供相应证据。
常熟市人民法院经审理后认为：原告与被告签订的《常熟市商品房买卖合同》中明确约定原告购买的房屋为非封闭式阳台，现被告交付的房屋不符合合同约定，理应承担相应的违约责任。考虑到非封闭式阳台与封闭式阳台的区别，以及封闭式阳台对房屋采光、通风的影响进而会对房屋使用以及房屋价值产生一定影响，法院综合房屋现状、兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，同时根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告3万元。
办案法官认为，本案的主要问题是如何全面理解合同以及如果交付的商品房与合同约定不符，被告如何承担违约责任。本案中，被告认为作为商品房买卖合同附件的房屋平面图明确显示原告所购买的房屋为封闭式阳台，而且该房屋设计时即为封闭式阳台，所谓的非封闭式阳台系工作人员误填导致。但原告作为普通购房者，并不能苛以过分严格的审慎义务，按照常理，文字显然更具有直观性，也更通俗易懂，合同明确约定阳台为非封闭式，故应以文字约定的为准。而且原被告之间签订的购房合同为被告单方提供的格式合同，被告对合同内容更加了解，应该承担更多的注意义务，在合同约定和房屋平面图显示不一致时，应作对被告不利的解释。并且被告作为房屋出售方，对销售房屋的情形比原告更清楚，如果原告购买的房屋设计时即为封闭式阳台，理应向原告明确说明，现被告无法证明其已经明确告知原告所购买的房屋为封闭式阳台，故可以确定被告交付的商品房与合同约定不符，应承担相应的违约责任。具体如何承担违约责任，本案中，承办法官经过向相关部门调查了解，结合合同履行情况以及考虑到封闭式阳台与非封闭式阳台计算面积的差异，运用自由裁量权酌情确定被告赔偿原告损失3万元是比较公平合理的。(来源：江苏法院网)
《江苏省商品房明码标价实施细则》第十条 商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 |
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